FREY, la Banque des Territoires et CDC Habitat s’associent pour transformer les zones commerciales d’entrées de ville
La Banque des Territoires, CDC Habitat et Frey créent un véhicule de portage foncier d’une capacité initiale de 200 M€ ([1]) au service des territoires pour transformer les entrées de ville commerciales en nouveaux quartiers mixtes.
L’actuelle pénurie de logements et la nécessaire transformation des zones commerciales de périphérie à l’heure du zéro artificialisation nette (ZAN)
En dépit d’un rythme de construction soutenu ces dernières années, la France est confrontée à une offre de logements insuffisante, tant en quantité pour répondre à la demande grandissante qu’en qualité pour répondre à la diversité des parcours résidentiels et aux évolutions sociétales. Dans le même temps, la grande majorité des zones commerciales de périphérie doivent se réinventer afin de s’adapter à une évolution profonde des tendances de consommation. En effet, la fragilisation des très grands formats de la distribution alimentaire, le développement du e-commerce ainsi que le maintien en l’état de nombreux locaux inexploités, sans reconversion, risquent d’accentuer à moyen, long terme, l’émergence de friches commerciales.
Un potentiel de création de 1 million de logements à l’heure du ZAN
Or, dans un contexte national où la zéro artificialisation nette devient prioritaire, ces vastes zones de périphérie représentent un vivier de fonciers opportun pour « reconstruire la ville sur la ville ». Elles permettraient la création de logements dans le respect des principes de la transformation écologique et constituent donc une formidable opportunité pour l’évolution et le développement des territoires. On estime qu’il existe sur 243 zones commerciales de périphérie des 21 plus grandes aires urbaines françaises un gisement de fonciers artificialisés de 55 000 ha représentant à terme un potentiel théorique d’environ 70 millions de m2 de densification à usages mixtes ([2]), soit plus de 1 million de logements ([3]).
Des enjeux économiques, sociaux, urbains et environnementaux
L’évolution de ces zones commerciales répond à plusieurs impératifs :
- accompagner la transformation des territoires et traiter notamment les dysfonctionnements urbains et architecturaux des entrées de ville ;
- imaginer leur transformation en nouveaux quartiers mixtes (services, logements, bureaux…) ;
- favoriser la production de logements répondant aux nouveaux modes de vie (logements locatifs, sociaux ou en accession), en contribuant indirectement à la lutte contre le mal-logement et en régulant les prix fonciers sur les marchés tendus pour permettre des logements à des prix abordables ;
- agir comme levier de la transformation écologique des territoires au travers de projets de recomposition et de reconquête urbaines intégrant les enjeux environnementaux et permettant notamment l’amélioration de la biodiversité, le développement de la nature en Ville, le traitement des îlots de chaleur, le développement des mobilités douces et la production de bâtiments à faible impact carbone et à forte qualité environnementale et d’usage ;
- anticiper la nécessaire adaptation de ces zones aux nouvelles tendances de consommation, car elles restent encore plébiscitées par les consommateurs, 72 % ([4]) des dépenses des Français dans le commerce sont réalisés dans ces entrées de ville.
Un partenariat innovant au service des territoires
Changer les formes urbaines de ces espaces commerciaux d’entrée de ville encore en activité nécessite une ingénierie opérationnelle très fine pour à la fois imaginer et concevoir les nouveaux quartiers mixtes mais également préserver au maximum l’attractivité commerciale pendant et après les travaux lourds qui sont réalisés. Il ne s’agit plus de rénover pour redynamiser mais d’inventer un nouveau mode de fabrication de la ville.
Dans cette optique et pour accompagner la transformation des territoires, le Groupe Frey, la Banque des Territoires et CDC Habitat mettent en place un véhicule de portage foncier et de remembrement foncier dont la vocation est de contribuer à la transformation de ces zones commerciales périurbaines en nouveaux quartiers à usages mixtes, parfaitement intégrés à leur territoire et répondant aux grands enjeux climatiques d’aujourd’hui. Ce nouveau dispositif proposera aux collectivités des solutions concrètes et expérimentales permettant la transformation de leurs zones commerciales périurbaines.
Ce partenariat vise par ailleurs à mettre en place une nouvelle méthodologie au travers de la création d’une société de portage pour réaliser ces projets de reconversion de zones commerciales périurbaines passant par : l’acquisition de fonciers, la démolition, la dépollution, le remembrement, l’aménagement et la revente de fonciers réaménagés. La répartition capitalistique de cette société de portage est de 40 % Banque des Territoires, 30 % CDC Habitat et 30 % FREY. Le montant total de l’investissement prévu pour lancer le projet dans sa première phase s’élève à 200 M€ ([5]).
Pour relever ce défi complexe de reconstruire la ville sur la ville ce partenariat s’appuie sur la complémentarité et la synergie des trois acteurs : Frey, spécialiste de l’immobilier commercial et du renouvellement urbain et commercial, la Banque des Territoires, partenaire majeur des collectivités et investisseur de long terme pour l’intérêt général et CDC Habitat, opérateur global de l’habitat d’intérêt public.
Le déploiement de ce partenariat débutera en janvier 2023 et pour une durée de 20 ans.
« Toutes les grandes agglomérations françaises sont aujourd’hui confrontées au même défi de restructuration de leurs entrées de ville commerciales. Pour ces territoires, l’enjeu est de les transformer en opportunité. Notre rôle est de prouver que le commerce ne se suffira plus à lui-même. Mais au contraire, qu’il deviendra le vecteur d’une nouvelle mixité urbaine au service de la transition environnementale et créateur de lien social et de résilience économique locale. C’est l’essence même de la raison d’être que nous nous sommes fixés en tant qu’entreprise à mission. Nous sommes donc ravis de ce partenariat avec la Banque des Territoires et CDC Habitat avec qui nous partageons une vision et une ambition commune pour accompagner les territoires dans ces nouveaux défis. » Antoine Frey, président-directeur général de FREY.
([1]) Investissement total après application d’un effet de levier de 50%.
([2]) Analyse par le Groupe Frey de 243 zones commerciales de périphérie, constituées de 20 unités ou plus, des 21 plus grandes aires urbaines françaises.
([3]) Calcul sur la base d’une surface moyenne d’un logement de 70 m2.
([4]) Source : JDD le 29/10/22 Olivia Grégoire La ministre chargée des Petites et Moyennes Entreprises (PME) et du Commerce.
([5]) Investissement total après application d’un effet de levier de 50%.